Taxe sur la vacance des logements

La loi de finances pour 2026 apporte une évolution importante de la fiscalité applicable aux logements durablement vacants.

À compter du 1er janvier 2027, la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) sont remplacées par une nouvelle taxe unique : la Taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).

Cette nouvelle taxe est désormais affectée au bloc communal.

Montricher-Albanne est concernée par le dispositif applicable aux communes situées dans le périmètre « touristique et tendu ».

Dans ces communes, la TVLH s'applique de plein droit aux logements qui sont vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition, sous réserve des cas d'exonération prévus par la loi.

La nouvelle taxe est assise sur la valeur locative du logement.

Il est important de préciser qu'un logement occupé normalement, notamment comme résidence principale ou résidence secondaire, n'est pas considéré comme vacant au seul motif qu'il est peu occupé. La loi prévoit également plusieurs exclusions, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.

Quels seront les taux en 2027 ?

La loi fixe un taux de droit commun de :

• 17 % de la valeur locative pour la première année d'imposition ;
• 34 % à partir de la deuxième année d'imposition.

Mais un élément mérite particulièrement d'être porté à la connaissance des habitants et des propriétaires concernés :

La loi autorise expressément les communes concernées à relever le taux :

• jusqu'à 30 % la première année ;
• jusqu'à 60 % à compter de la deuxième année.

Cette possibilité résulte directement de l'article 1406 bis du Code général des impôts, créé par l'article 108 de la loi de finances pour 2026.

Il ne s'agit donc pas d'une augmentation automatique décidée par l'État.

Le taux applicable au-delà du taux légal de 17 % / 34 % devra faire l'objet d'une délibération de la commune, dans les conditions prévues par le Code général des impôts.

Pourquoi cette possibilité est-elle importante pour notre commune ?

Dans une commune touristique comme Montricher-Albanne, la question de l'utilisation effective des logements constitue un enjeu important pour l'avenir du territoire.

Notre commune compte plusieurs villages et accueille notamment la station des Karellis. Elle doit parvenir à préserver un équilibre entre :

• le logement permanent des habitants ;
• l'accueil touristique ;
• les résidences secondaires ;
• les logements proposés à la location ;
• et les logements durablement laissés vacants.

Le logement qui reste durablement vacant ne participe pas à l'offre disponible sur le territoire.

La nouvelle TVLH peut donc constituer un outil supplémentaire pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements qui pourraient être occupés ou loués, tout en procurant une recette supplémentaire au budget communal.

Le document d'urbanisme de la commune avait déjà identifié la question de la vacance des logements comme un sujet à surveiller, tout en soulignant que les données statistiques pouvaient surestimer la réalité observée sur le terrain.

Une décision qui appartient à la commune

La mise en place du taux supérieur n'est donc pas automatique.

À partir de 2027, le conseil municipal pourra se prononcer sur le niveau de taxation qu'il souhaite appliquer, dans la limite des plafonds fixés par la loi.

Cette décision devra naturellement prendre en compte :

• la situation du logement permanent sur la commune ;

• le nombre réel de logements concernés ;

• la situation des propriétaires ;

• les objectifs de maintien et d'accueil de population permanente ;

• les besoins financiers de la commune ;

• et l'objectif d'inciter à la remise sur le marché des logements durablement vacants.

La commune dispose ainsi d'une véritable marge de décision : elle pourra retenir les taux légaux de 17 % et 34 %, ou décider d'utiliser la possibilité offerte par la loi d'aller jusqu'à 30 % et 60 %.

Une fiscalité à distinguer de la taxe sur les résidences secondaires

Il est important de ne pas confondre la TVLH avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

La TVLH vise spécifiquement les logements répondant aux conditions légales de vacance.

Une résidence secondaire occupée pendant les périodes prévues par la réglementation n'est donc pas automatiquement concernée par cette taxe.

La loi précise notamment que sont exclus du dispositif les logements ayant été occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ainsi que les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.

1. La TLV et la THLV sont remplacées par une taxe unique : la TVLH.

2. Pour les communes concernées par le régime « tendu », la taxe s'applique aux logements vacants depuis au moins un an.

3. Le taux légal est de 17 % la première année et de 34 % à partir de la deuxième année.

4. Surtout, la commune peut décider d'aller plus loin : jusqu'à 30 % la première année et jusqu'à 60 % à partir de la deuxième année.

5. Cette augmentation du taux n'est pas automatique : elle relève d'une délibération du conseil municipal.

6. La recette de cette taxe revient au bloc communal.

Une réflexion à engager collectivement

La réforme de 2026 donne donc à Montricher-Albanne un nouvel outil fiscal et d'action sur le logement.

La question qui se posera au conseil municipal sera de déterminer si la commune souhaite utiliser pleinement cette possibilité et, le cas échéant, à quel niveau.

L'objectif ne doit pas être uniquement fiscal.

Il s'agit également de réfléchir à la manière de favoriser la remise en occupation ou en location des logements durablement vacants, afin de contribuer au maintien d'une population permanente et à l'équilibre de notre commune.

Le choix du taux devra ainsi être apprécié avec responsabilité, en recherchant un équilibre entre incitation, justice fiscale et besoins de la commune.